🗝 «В уме нечутком не место шуткам»
Ангола, Бахрейн, Бангладеш, Буркина-Фасо, Камерун, Конго, Эритрея, Индия, Индонезия, Мавритания, Намибия, Непал, Нигерия, Пакистан, Катар, Сенегал, Сомали, Судан, Того.
Что общего у Армении с этими странами? А то что все они (и Армения) воздержались по предложению об обсуждении ситуации в Беларуси в Совете ООН по правам человека.
Хорошая компания. Кому стыд, а кому realpolitik.
—————-
На рынке ереванской недвижимости надувается большой пузырь. Надувается уже третий год. Пузыри имеют дурную привычку лопаться. По всем ключевым индикаторам – конец бума виден уже в краткосрочной перспективе.
Причины? Порочные законы правительства, и нынешнего и прошлого. Ну и человеческая алчность и глупость.
Пойдем по порядку.
1. Как уже писал, купившим по ипотеке квартиру в новостройке у застройщика возвращают его подоходный налог в размере процентов уплаченных банку.
2. В обосновании закона декларировались благородные цели, а именно, сделать покупку жилья доступным для малообеспеченных семей. На самом же деле закон пролоббировали застройщики при поддержке банковского лобби. Для первых закон обеспечил рост продаж еще не построенных квартир, для банков же продажу ипотечных кредитов под любые проценты, ведь их фактически оплачивало государство.
3. После вступления в силу закона началась «ипотечно-подоходная лихорадка». Нужно-не нужно, но все кинулись покупать квартиры, как акции МММ. Вроде бы беспроигрышный вариант.
Судя по обращениям за консультацией, хотят купить все, кому не лень. Люди которым жилье не нужно, те, кто не может себе позволить и так далее. Разумные доводы не действуют на ослепленных алчностью.
Вот пример: для квартиры стоимостью в $80,000 и кредита в 60,000, на 15 лет под 12% годовых, месячный платеж – $720. Тут начинается самое интересное. В первые месяцы основной долг около $120, а проценты – около $600, что компенсируется государством (из подоходного налога , конечно, но налог есть во всяком случае).
У покупателя эйфория, кредит в $60,000 стоит ему всего $120 , почему бы не купить? И он уже не смотрит на цену застройщика $1000 или $1200 за метр, неважно.
Ему нипочем ставка кредита банка , 10%, 12% или все 14%, не имеет значения, все равно платит государство. И он бросается покупать все что есть.
Алчность не дает осознать, что через пять лет месячный платеж по основному долгу вырастет в два раза, до $240, еще через 5 лет – до $400, в конце срока – до $700.
Если, конечно, закон будет действовать все эти 15 лет. Если же нет, то будут массовые дефолты.
Все очень похоже на ипотечный кризис 2007-2008.
4. Пока же результат – застройщики взвинчивают цены, банки – не снижают ставки по кредитам.
Еще один результат – за 3 года цены в новостройках,в частности в Арабкире выросли на 70%. И так почти во всех районах. Цель программы – доступное жилье для нуждающихся , ушло в небытие. Двушка за 40 тыс уже стоит 70 тыс, а трешка за 70 тыс – все 115 тыс.
Еще один результат: начиная с 2015 года объем возврата удваивался каждый год. 2015- 200 млн. , 2016 – 1,3млрд, 2017 – 2.4 млрд, 2018- 4,7 млрд, 2019 – 8 млрд.
Эффект снежного кома заставит принимающих решение приостановить компенсацию выплат.
Если наш бюджет не бездонный, то уже надо будет останавливать этот маховик.
В чем же проблемы?
Во-первых , закон несправедлив, так как предоставляет льготы избирательно.
Во-вторых, основную прибыль от закона получают застройщики и банки, именно те, кто пролоббировал его, как законный способ отъема денег из бюджета.
В-третьих, действие закона надувает пузырь на рынке жилья, который непременно лопнет. Все пузыри лопались, всегда. И в США в 2006 году думали, что рост будет вечным. А Армения – не США вовсе. А лопнувший пузырь повлечет за собой массовый дефолт, падение цен на жилье, банкротство застройщиков (тех, кто поздно вступил в игру), и конечно, проблемы у банков.
В-четвертых, лихорадка втягивает в строительство все больше игроков, которые, облюбовав любой пустырь, затевают стройку, благо мэрия дает разрешения всем. Строят на кредиты, которые рано или поздно не смогут обслуживать. Уже есть случаи.
Тем более, что режим проснулся и решил не включать в программу квартиры в центре и в Арабкире. А там уже куча проектов, которые пойдут под риск.
В-пятых, снежный ком возврата налогов заставит режим приостановить выплаты, а это просто обрушит рынок.
И наконец, вакханалия с застройкой делает наш Ереван почти непригодным для жизни, вследствие варварской застройки без инфраструктуры.
Где же решение?
Режим сам загнал себя в эту ловушку. Или возвращать все больше и больше, или обрушить отрасль. Но лучше ужасный конец, чем ужас без конца.
Надо сначала запретить покупать по этой схеме всем, у кого есть жилье. Много знакомых, имея пару квартир, покупают еще и третью (я их честно предупреждал о пузыре, но алчность сильнее).
Во-вторых, снизить лимит на стоимость квартиры с 55 млн до 30 млн, ближе к действительно нуждающимся. Это заставит застройщиков строить не элитное, а бюджетное жилье.
В-третьих, наконец-то, исключить центр, Арабкир, Ачапняк и Давиташен, которые слишком перегреты.
В-четвертых, для действующих ипотечных кредитов по программе определить предельный срок возврата по налогам до 2024 года, далее – только налоговый вычет процентов. Тем более внедряется обязательное декларирование доходов.
В-пятых, запретить участвовать в программе слишком закредитованным застройщикам. Нормы легко определить.
Если не принять меры сейчас, то у нас или будет бюджетный дефицит, усугубленный кризисом, или же неконтролируемое сдувание пузыря и тысячи заемщиков-банкротов. Конечно их доля вины будет очевидна, ведь им никто не обещал вечное действие льгот. И никто не гарантировал постоянный рост цен.
Большинство покупателей покупают в инвестиционных целях, а расчет- на рост цен. Как утешение, можно сдать в аренду,. Кому – пока непонятно.
Жилой фонд за несколько лет увеличится на четверть миллиона человек. Кризис перепроизводства и закредитованности приведет к кризису на рынке.
Ведь этот проект на самом деле, беспроцентный долг на который покупается жилье. Долг все равно надо отдавать, а цены могут и упасть, так что продать все в прибылью не получится.
Тем более, что на подходе более 700 утвержденных высоток в нашем уставшем от алчности и глупости городе.
Городничему – особое спасибо.
——
Величье наше
Нам подает единственный совет:
Отвергнуть помощь,
раз в ней смысла нет.
Шекспир «Конец-делу венец»
